枚方市の高齢者必見古家売却はどう進める？生活保護前に知りたい資産整理の基本

枚方市の高齢者と古家を巡る現状とリスク

枚方市では、高齢化率がおおむね30％前後と府全体の平均より高い水準となっており、高齢者のみの世帯や独居高齢者も少なくありません。
一方で、全国的な傾向と同様に、居住者のいない住宅や管理が行き届かない古家が増加していることが、国勢調査や大阪府の統計から読み取れます。
こうした中で、老朽化した住宅を高齢者が抱え込む状況が続くと、維持管理が追いつかなくなるおそれがあります。
その結果として、老朽化した建物が空き家化し、地域全体の安全や住環境に影響を及ぼすことが懸念されています。

古家を長期間放置すると、屋根や外壁、基礎部分の劣化が進み、台風や地震などの際に一部が落下したり、倒壊したりする危険性が高まります。
また、庭木や雑草が伸び放題になると、害虫や小動物の発生、火災の危険性、見通しの悪化による防犯上の問題など、近隣住民とのトラブルにつながりやすくなります。
国土交通省が示す空家対策の資料でも、適切に管理されない空き家は周辺の生活環境を損なう存在になり得る点が指摘されており、全国的な課題とされています。
枚方市においても、老朽化した空き家の管理不全が地域の安全安心に影響を与えているとして、特定空家等への対応方針が整理されています。

さらに、古家が倒壊の危険性や著しい景観悪化などの状態にあると判断されると、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいて、危険な空き家として行政から指導や勧告を受ける場合があります。
勧告などにより「特定空家等」とみなされた場合、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が増える可能性もあります。
こうした状態になる前に、所有者自身が早めに現状を把握し、修繕や売却、解体などの方針を検討しておくことが、高齢の所有者にとっても、周囲の住民にとっても大切です。
特に、体力や判断力が低下しやすい高齢期には、古家の管理と地域への影響を冷静に見直すことが重要になってきます。

生活保護受給前に確認したい「資産」としての古家の扱い

生活保護制度は、資産や能力などを可能な限り活用してもなお生活に困る人に対して、国が必要な保護を行う仕組みです。
このとき、自宅や別に所有している古家などの不動産は「資産」として確認され、預貯金と同じように調査の対象になります。
厚生労働省の資料では、生活に利用されていない土地や家屋があれば売却などによって生活費に充てることが前提とされています。
そのため、生活保護を検討する高齢者の方にとって、古家をどのように扱うかは避けて通れない重要な問題になります。

もっとも、自宅として実際に居住している家屋については、一定の場合には保有を認めるという運用が示されています。
また、資産を持っているだけで生活保護の申請ができないわけではなく、生活に困窮していれば申請は可能とする自治体の案内も見られます。
ただし、その資産の価値や利用状況によっては、売却や担保設定を検討するよう求められる場合があります。
古家が老朽化していても、土地としての評価があることも多いため、どの程度の処分価値があるのかを把握しておくことが大切です。

古家を保有し続ける場合には、売却、賃貸活用、解体後の土地利用など、どの方向性を目指すのかを整理しておくことが重要です。
居住を続けるのであれば、安全性の確保や将来の修繕費も含めて、生活設計全体とのバランスを考える必要があります。
一方で、誰も住んでいない古家を残したままにすると、空き家として管理責任や近隣への影響が問題視される可能性があります。
このため、生活保護を申請する前の段階で、古家を「住み続けるための家」として残すのか、「生活再建のための資産」として整理するのかを、冷静に検討しておくことが望ましいです。

枚方市で高齢者が古家売却を選ぶときの具体的な進め方

古家を売却するかどうかを考える際には、まず建物の傷み具合や雨漏りの有無、シロアリ被害の可能性など、現在の状態を冷静に確認することが大切です。
あわせて、耐震性や老朽化の程度によっては、買主がそのまま住むのではなく、解体を前提として土地を評価する場合が多い点も意識しておきたいところです。
さらに、空家等対策の推進に関する特別措置法により、倒壊などのおそれがある空き家は「特定空家」や「管理不全空家」として指導や勧告の対象になり得るため、放置を続けることのリスクも踏まえて検討する必要があります。

次に、古家付きのまま売却するか、先に解体して更地として売却するかを比較して考えます。
一般的に、住宅が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、固定資産税が最大でおおむね6分の1まで軽減される一方、解体して更地にするとこの特例が外れ、数倍に増える場合があるとされています。
そのため、解体費用と売却価格、固定資産税の増減を含めて総額でどちらが有利かを事前に見積もり、古家付きで売る場合の査定額と、更地にした場合の査定額をそれぞれ確認してから判断することが重要です。

売却を進める際の一般的な流れとしては、まず不動産会社に査定を依頼し、売却方法や想定される価格、必要な経費の説明を受けます。
そのうえで、媒介契約の締結、販売活動、買主との条件交渉、売買契約の締結、決済と引き渡しへと進むのが基本的な順序です。
費用面では、解体費用のほか、売却時の譲渡所得に対する所得税・住民税や、一定の場合の印紙税、司法書士への報酬などが発生するため、生活保護の申請を検討している場合には、売却代金が資産としてどのように評価されるかを事前に確認しておくことが欠かせません。

遠方に住む親族が手続きに関わる場合には、委任状を作成し、必要に応じて登記や契約締結を代理人に任せる方法も検討します。
また、高齢で認知機能の低下が心配な場合には、判断能力が十分なうちに親族と話し合いを行い、必要に応じて任意後見契約や成年後見制度の利用について、専門家に相談しておくことが安心につながります。
こうした準備をしておくことで、売却の途中で意思確認が難しくなった場合でも、手続きが中断して生活設計に支障が出る事態を避けやすくなります。

古家売却後の暮らしと住まい方の選択肢を考える

古家を売却したあとの暮らしを安心して続けていくためには、売却代金の使い道をあらかじめ整理しておくことが大切です。
生活保護制度では、原則として手元の資産や収入を生活の維持に充てたうえで、足りない分が保護の対象になります。
そのため、売却代金を一度に大きく使ってしまうのではなく、当面の生活費、医療費や介護費の備えなど、優先順位を決めて計画的に取り崩していく意識が重要です。
日々の支出を家計簿などで把握し、相談機関の助言も受けながら無理のない予算を立てることで、将来への不安を和らげやすくなります。

住まいを手放したあとは、どこでどのように暮らしていくかを考える必要があります。
大阪府では、高齢者が地域で暮らし続けられるようにすることを基本方針として、高齢者向け住宅や福祉サービスの連携強化を進めています。
高齢者向けの賃貸住宅や、見守りや生活支援サービスが付いた住まいなど、段階に応じたいくつかの選択肢が用意されています。
住み替えを検討する際には、家賃や共益費だけでなく、介護保険サービスや医療機関へのアクセスも含めて、総合的に比べて検討することが大切です。

古家を売却して新たな住まいに移る場合でも、将来、家族が相続してから空き家になってしまう可能性があります。
空家等対策の推進に関する特別措置法では、倒壊や衛生面の問題などを生じさせる空き家に対して、市区町村が指導や勧告などの措置を行う仕組みが設けられています。
こうした負担を家族に残さないためには、自分の体力や判断力が十分なうちから、売却や住み替えの希望、万一のときの連絡先などについて、家族と繰り返し話し合っておくことが重要です。
誰が名義を持つのか、管理や処分の方針をどうするのかを共有しておくことで、将来の空き家化や親族間のトラブルを防ぎやすくなります。

まとめ

古家をそのままにしておくと、近隣トラブルや倒壊リスク、固定資産税の負担が続き、高齢の方や生活保護受給を検討中の世帯には大きな重荷となります。
一方で、古家は「資産」として扱われるため、売却や活用の方針を早めに整理しておくことが大切です。
当社では、古家をそのまま売るか解体して土地として売るかの判断、売却後の暮らし方や住まい探しまで、状況に合わせて丁寧にご相談をお受けしています。
「誰に何から相談したらよいか分からない」と感じた時は、まず当社へお気軽にお問い合わせください。